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朗慧科技在全国多地向征地搬迁安置实施机构倡导试行“房票+安置型商品房”模式的建议
2024-02-26 14:30 作者:朗慧科技 浏览次数:1395

长沙朗慧科技有限公司是一家专注于征地拆迁安置信息化的服务商,致力于为政府和企业提供高效、可靠的解决方案。公司自2011年以来一直专注于征地拆迁领域,积累了丰富的行业经验和专业知识。

 

为了解决征地拆迁过程中存在的问题,朗慧科技开发了一系列专业的管理系统,如房票管理系统。该系统旨在帮助政府和企业更好地管理房票的发放和使用,优化安置流程,提高工作效率。通过朗慧的房票管理系统,政府可以更加便捷地掌握房票的发放和使用情况,及时发现和解决问题,确保安置工作的顺利进行。

 

结合安置房源筹建管理工作基本情况,朗慧认为可以从三个方面来优化安置模式:引入房票安置模式,发挥“房票”作为安置中介,在缓解土地出让前政府资金支付压力方面的突出优势,化解筹建资金压力。二是推出安置型商品房模式,调动企业参与安置房源筹建,实施安置房商品化,推行安置房、商品房同品质筹建同品质管理,根除安置房交易难、管理难困境。三是“房票”模式与“安置型商品房”模式相结合,用“安置型商品房”来限制房票流向,弥补单独实施“房票”模式易造成房价波动的不足。即搭建“房票+安置型商品房”模式,安置群众持政府核发房票,以政府商定的价格,定向购买开发企业在商品住宅用地上配建的安置型商品房的安置方式。具体做法如下:

(一)房票安置实施要点

实施房票安置是一项系统工程,涉及许多环节,其中尤以房

票核发、使用、结转和兑付最为关键。

房票核发。“房票+安置型商品房”模式中的“房票”是指房屋安置补偿权益货币量化后,政府出具给安置群众用于购买政府商定的安置型商品房的结算凭证。房票票面金额由政府比照现行货币补偿安置款计算方式核算求取

房票使用。实名持有,房票实行实名制,对象为被征收房屋的所有权人。适当奖补,安置群众选择房票安置的,可给予一定比例的额外奖励。限期使用,安置群众应在房票有效期内购房支付,逾期可申请以货币形式领取除房票奖励外的货币化安置权益。结余变现,购房金额未达到“房票”金额的结余部分(可约定不超一定比例),可由安置群众在房票到期时申请领取货币;超过“房票”金额的部分(可约定不超一定比例)由安置群众自行支付。

房票结转。安置群众持房票购房前,由住房管理部门核验持票人购房资格,确保“专房专用”。持票购房时,安置群众与开发企业参照现行商品房交易管理办法实施交易。持票购房后,开

发企业应在交易合同备案后及时将持票购房情况报出票部门备

房票兑付。出票部门在开发企业报备后一定时间内分批或单次结清应付款项(如图2所示),结算资金纳入商品房预售资金监管。由此将棚改安置资金流从传统的“先支后收、一次回收”即先棚改安置、后土地出让)变革为“先收后支,分期支付即先土地出让、后分期兑付房票),从而缓解资金压力,提高

安置效率。

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2“房票+安置型商品房”模式示意图


 

 

(二)安置型商品房建管机制

安置型商品房本质上是一种开发企业按照商品房运作模式组织开发建设,面向安置群众定向配置的限价商品房,但在具体的建管机制上,仍有很大的自主优化空间。可在安置型商品房模式基础上,结合新区实际,对试行安置型商品房做如下规定:

安置型商品房筹建。将配建一定数量的安置型商品房(总体控制在20%40%)作为大部分商品住宅用地出让前置条件。在配建安置型商品房项目取预售时,通过公开摇号抽取安置型商品房楼号、单元号,杜绝安置房“减配”问题。通过调动企业参与安置房源筹建,扩大企业业务面,增加企业拿地机会,助力房地产企业在行业下行期保持一定业绩规模,助力房地产企业平稳转型。

安置型商品房售价。土地出让前,政府可综合参照现行货币补偿基准价、安置型商品房回购价以及安置房建设成本,合理确定安置型商品房售价,并以“限房价、竞地价”方式公开出让项

目用地。

安置型商品房销售。安置型商品房达到预售条件后,由开发企业参照商品房交易管理规定,以土地出让阶段约定的安置型商品房售价、面向符合安置型商品房购买条件的群众出售相应住房,安置群众可结合自身情况决定“在哪买、买多大、买几套”。买卖双方签订《商品房买卖合同》,明确双方民事合同关系,彻底消除传统安置模式下安置房办证难、交易难的问题,有效保障

安置群众资产权益。


 

 

安置型商品房物业管理。安置型商品房与商品房同步实施专业化物业管理,从根本上疏解棚改安置后的管理难题。

综上,与实物安置、货币化安置以及单独实施房票安置模式相比(如表2所示),“房票+安置型商品房”模式将政府的政策意图、住房保障目标,安置群众的多样化需求和社会资本的运营效率结合起来,旨在系统解决新区棚改安置过程中的筹建难、交易难、治理难问题。同时“房票+安置型商品房”模式强化了安置房与商品房的数量联动和价格联动,为两类住房之间的余缺调剂创造条件,也增加实施的复杂性,需要各业务部门形成合力、系统统筹棚改安置、土地出让和楼市调控等多项工作,着力提升安置工作的整体性,这也是这一模式实施的关键与难点。

2“房票+安置型商品房”模式比较优势

 

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具体实施措施

一是深入开展市场研判。要充分估计“房票+安置型商品”模式实施后安置群众的签约情绪变化、普通购房者的购房预期变化、房地产市场的价格变化、安置实施主体的融资压力变化以及开发企业的参与积极性,及时调整政策规定,回应市场和民众关切。

二是先行试点推进。“房票+安置型商品房”模式是深化棚改安置模式的一次渐进式探索,市场反应还不清晰、运行机制仍需不断完善。为此,在模式推行上,要先试点再推行,可选取货币补偿基准价、安置型商品房回购价或安置房建设成本与商品房市场价差异较小、市场供需相对平衡的区域先行试点。

三是逐步建立相关制度。边试点边总结,逐步完善“房票+安置型商品房”模式实施方案,明确房票核发使用规则、规范房票结算程序、落实房票奖补政策,研究配建安置型商品房用地土拍起始价核算机制和相应安置型商品房定价机制。强化新旧模式衔接,集中国有资本建设的各类未分配安置房,组建安置房源超市,参照商品房预售管理相关规定,实施安置房网上登记、认购、交易管理。

 

朗慧科技的房票管理系统已在多个城市得到广泛应用,并获得了客户的一致好评。该系统的推出不仅有助于政府和企业更好地管理安置工作,也为被征收人提供了更加透明、公正的安置方式,提高了社会满意度。

 

总的来说,长沙朗慧科技有限公司在征地拆迁安置信息化领域拥有丰富的经验和专业知识,致力于为客户提供高效、可靠的解决方案。未来,朗慧科技将继续专注于征地拆迁领域的研究和创新,为推动城市化进程和社会发展做出更大的贡献。


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